4月25日下午，人大商学院MBA项目中心主办的【PAP智慧云享】在线活动第四期顺利进行。本期课程邀请到中信资本房地产部执行董事、中国人民大学商学院MBA项目课程教授、IFFRE国际金融地产联盟常务理事、RICS皇家特许测量师学会亚太区教育标准董事会董事、BOMA国际建筑业主与管理者协会中国研究委员会主席张平老师为大家带来《疫情下商业地产的“危”与“机”——业主方、投资方何去何从》的分享。

      在讲座开始，张老师首先为大家介绍了广义商业地产的基本概念。她指出，商业地产区别于住宅，以租金收益为目的、能够产生持续稳定现金流的资产类别都可以纳入商业地产范围，具体可包含写字楼、商场、物流仓储、长租公寓、酒店及服务式公寓、养老地产等。

      2020年伊始，所有从业者始料未及的是新冠肺炎疫情给商业地产行业开启了史上最难的大考。本次讲座中，张老师主要从疫情对主要商业地产的影响、业主方和投资方对疫情的应对策略以及疫情对商业不动产资产证券化的影响三个方面阐述了疫情给商业地产开来的危与机。

一、疫情对主要商业地产的影响

（一）疫情对写字楼市场的影响

     1. 新增租赁需求放缓，写字楼市场进入低迷周期

      张老师指出，写字楼是疫情和经济环境综合影响的晴雨表。疫情对写字楼的影响相对于购物中心、百货商场等商业物业有明显的滞后效应。餐饮业、旅游业、零售业等服务业先受影响，之后可能传导到某些生产服务业。影响的程度更多取决于本次疫情时间的长短。经济有自己运行的规律，传导需要时间。疫情影响到写字楼需求端，以2003年非典及2008年经济危机的经验来看，滞后的规律是通常是6个月左右的时间。如果说中美贸易战是长期影响的话，希望疫情的影响是短期波动的，但疫情导致国内中小企业的经营压力及疫情导致的全球经济下滑对于部分写字楼需求造成的负面影响可能会持续。

      2. 中小企业是写字楼需求的主要来源

      根据2018年国务院统计数据，我国中小企业贡献了50%以上的税收，60%以上的GDP，70%以上的技术创新，80%以上的城镇劳动就业岗位，90%以上的企业数量。根据仲量联行的研究统计，2019 年北京甲级办公楼市场租赁成交中，承租面积小于1,000 平方米的中型、小型企业占比超过 50%，是办公楼需求的主要来源。因此中小企业经营压力的增加，将对办公楼市场的需求产生一定程度的消极影响。

      3.未来企业租户付租能力关乎于疫情的长短和严重程度

     本次疫情之下，相比中小企业而言，大型企业压力相对可控。从写字楼面积需求行业角度看，TMT行业、医药行业这些可能受益的行业，未来进而稳定或增加面积需求。传统写字楼的韧性行业如金融业、专业服务业（如律师事务所、会计师事务所等等）相对而言抗压能力较强，预计需求会保持稳定。

     写字楼的租金压力不止来自于疫情本身，还受到国际及国内经济环境、市场供需关系、楼宇自身品质及物业管理水平等诸多因素的影响。总体来看，写字楼市场的未来走势取决于企业的付租能力和企业经营受疫情影响的严重程度。如果持续时间短，可能中小企业付租能力和承租能力受影响，如持续时间长，某些大企业的付租能力也会受影响。外资企业受到全球疫情导致的经济波动也会波及到外商承租占比相对较高的主要写字楼市场。因此整体而言，写字楼市场未来一两年表现都不容乐观。虽然受此次疫情的影响不如商业市场显著，但也需要一定时间才能恢复。但长期而言，仍然看好写字楼作为长情资本保值增值的资产类别。因为对长线投资者而言，疫情带来的影响只是暂时，短期市场波动对长期投资策略的影响较小。

      4.远程办公会变革但不会取代线下办公

      在此次疫情的影响下，远程办公成为2020开年复工的首选方式。远程办公和共享工具是提高办公效率的手段。但张老师认为，远程办公并不是革命性的变化，经历了此次疫情，相信更多人体会到了集中办公的高效和必要，因此预计疫情过后集中办公仍是各公司的首选。目前远程办公在美国也仅是少数公司在实践，远程办公会变革写字楼使用的灵活性、便捷性、效率性，甚至是颠覆某些办公传统观念，但并不会也不能完全取代线下的实体办公。

      5.疫情对写字楼市场经营影响的压力来源

      国际金融地产联盟（IFFRE）联手中国房地产金融在采访了200多位业内人士后，就疫情下写字楼市场经营的压力来源进行了调研。研究结果表明，部分中小企业经营下滑甚至出现生存危机成为写字楼市场经营面临的最大危机。其他值得关注的压力来源还有整体经济形势下滑、集中式办公需求降低、整体市场供给量增大，国际关注的突发公共卫生事件等国际层面的负面影响等。

      6.写字楼市场疫情应对策略——如何转危为机

     张老师指出，近几年一线城市中北京的写字楼一直处于供不应求的状态。但受疫情影响，写字楼空置率会出现持续攀升，当空置率达到约15%以上，一二线城市将普遍进入租户市场，商业地产管理水平也会进入一个差异化明显的市场格局。对于写字楼经营企业而言，提升智能办公管理水平及能力、提升楼宇应急预案服务水平、加强楼宇新风健康系统建设等成为应对危机的主要手段。也希望通过此次疫情，能有更多优秀的写字楼资管团队脱颖而出。

（二）疫情对商业物业的影响

      1.疫情导致品牌商开店意愿跌至冰点，社区商业领先复苏

     张老师指出，2019年年底品牌商开店意愿和近几年的历史数据相比几乎达到谷底，原本预计今年会强势反弹，但是受疫情影响，今年品牌商开店意愿将进一步下降。同时，疫情对于已开业项目、在招商项目、筹建项目均产生较大负面影响。疫情过后报复性消费反弹与否取决于消费者支付能力的稳定性与线上消费依赖性程度，通常阶段性2个月以上的疫情，不但会扩大网购人群的规模，而且会使消费者更加依赖并习惯于网购模式，降低线下消费比例，这会带来更长期更深远的影响。

     面临困境的同时，同样也有市场机遇可循。好的社区商业由于对人流的聚集性要求较低，但同时又能满足居家生活的刚性需要， 因此将在市场复苏中走出更快的一步。未来也将斩获更多投资者偏好。

      2.资产方对商业物业市场未来一年表现的预期

     根据国际金融地产联盟(IFFRE)的调研结果，多数商户对零售市场恢复缺乏信心，超过半数看淡未来一年消费者购买意愿和品牌商户拓展意愿。据此，预期未来一年商业物业市场表现不容乐观。

 3.商业物业市场疫情应对策略——如何转危为机

     面对疫情，写字楼运营管理企业采取多种手段积极应对，试图转为危机。一方面，有的企业修炼内功，重新调整定位。采取多种手段提升楼宇应急预案服务管理水平、重新调整需求定位。另一方面，有的企业抓住机会、求新求变。一些商业物业积极入局社区电商、直播电商、转型新零售模式，尝试转型升级。

（三）疫情对长租公寓的影响

受本次疫情影响，长租公寓出租率有所下降，而通常春节过后应该是租赁旺季。预计今年将以稳定现有租户为主。同时承租人的支付能力可能受到经济影响而下降。

     长租公寓是刚需，而个人或家庭实体的租赁需求无法通过线上化来满足。长租公寓的部分租户对私密性及有品质、有服务、有良好环境、健康安全的居住空间会产生更高的需求，因此长租公寓消费并非升级，而是分级。对于已签约的稳定客户，长租公寓的运营方应利用疫情时机给予租户更多人性化的关怀，提供更多细致的服务及实惠，在对突发事件做好隔离和应对的同时，不要歧视和埋怨来自相关地区的承租人。只要服务做好，长租公寓的品牌价值会更加凸显和差异化，服务上品、美誉度高的品牌就会赢得更多租户的高度忠诚，获取更大市场份额。就长租公寓领域的资本市场而言，今年下半年到明年或将迎来大鱼吃小鱼的行业并购，从而导致交易活跃度会上升。

（四）疫情对物流仓储的影响

     张老师认为，疫情对物流仓储业短期造成一定压力，这也是对商贸企业租户的信心和续租能力的考验。一些商贸企业租户也向物流仓储业主方争取租金的减免。但随着居民网购生活必需品的激增以及新零售的线上火爆，物流仓储的前景被投资者持续看好。高标仓、冷库和冷链运输及公共基础物流战略仓利好，智慧物流崛起。

二、业主方和投资方对疫情的应对策略

张老师指出，根据国际金融地产联盟(IFFRE)的调研结果，疫情下资产方持有的资产类型以写字楼、商场和公寓为主，未来物流资产包和数据中心将成为持有的新热点。

    （一）资产方应对策略：疫情重创运营，或将积极甚至降价出售资产

      疫情导致各行业歇业、服务行业停滞，这给业主方带来前所未有的压力，在抗击疫情的同时，更需要面对疫情给商业物业运营带来的冲击。63.2%的资产持有方人士表示，疫情将对未来一年的经营造成非常大的打击。

     调整资产组合及运营策略，将成为物业持有人普遍的应对措施。写字楼市场短期承压，对于出售意向，29.4%的资产持有人选择观望，28.7%的资产持有人选择积极出售，而选择降价的仅占8.8%。

（二）资金方应对策略

     疫情下，对于处在商议洽购中的大宗交易而言，买方将要求业主降价或持币观望。疫情导致的周期性市场机会出现，预计业主方会有更多非卖品出售，而投资方将寻求资产价格比以往更加低估的投资机会。就投资偏好而言，疫情后机构投资者最青睐一线城市，而写字楼、物流仓储资产包、数据中心将是疫情后最受青睐的投资标的。疫情导致全球宏观环境波动加剧，投资者对资产配置更趋谨慎。

   （三）疫情下资金方和资产方共同期待出台的政策

     张老师认为，危与机共存，疫情下资金方和资产方应共克时艰，与时俱进，创新求变。双方都希望能够在税务优惠政策、资金渠道开放、专项资金扶持政策、信贷优惠政策、消费促进政策等方面的到进一步支持。

三、疫情对商业不动产资产证券化市场的影响

     张老师认为，受疫情影响，投资者未来会更加青睐在经济波动时具有健康现金流的资产；疫情下优胜劣汰，通过优质资产管理来实现强现金流的资产管理团队，竞争力将明显提升。疫情后时代，机构投资者将更关注基金经理主动管理的专业能力，市场将大浪淘沙出相对稳健的强现金流底层资产为未来公募REITs铺路。

     总之，疫情造成的多数商业地产资产证券化的风险上升是可控的， 疫情带来的风险规避情绪会导致市场短期热衷强主体逻辑，但中长期将逐步回归资产属性。专业化的主动资产管理能力将是未来商业地产的核心竞争力。