复旦EMBA学子分享：房地产市场步入资产运营时代

首页面试课程

笔试课程

院校库

在线课程

资讯

走进博雅汇

400-0060-985

首页 > 资讯 > 复旦EMBA学子分享：房地产市场步入资产运营时代 > 正文

复旦EMBA学子分享：房地产市场步入资产运营时代

时间: 2024-03-15 17:40:21

来源:

浏览量: 362

导读：

复旦大学EMBA自项目诞生以来，便以培养“将帅之才”为己任，以“商道人文，融汇贯通”为目标，为企业决策层传授全球领先的管理思想，与学生共同探究中国商业社会的“致胜之道”，融理论于实战。为此，我们也邀请众多复旦大学EMBA的优秀学生、校友分享他们的“致胜之道”。

瑞安王颖：房地产市场步入资产运营时代

作为较早进入中国内地房地产市场的港资企业，瑞安房地产已在上海、武汉、重庆等地开发并运营了多个标杆项目，其中上海新天地等项目更是成为了所在城市的地标。

当市场普遍认为中国房地产业进入白银时代，瑞安又是如何看待今后地产企业的发展的？近日，我们带着这一疑问走访了瑞安管理（上海）有限公司董事总经理、复旦大学EMBA校友王颖，她向我们解读了近年来瑞安的发展思路和理念，并分享了她对未来中国房地产市场发展的见解。

王颖

瑞安管理（上海）有限公司董事总经理、

轻资产战略适用“后城镇化”

复旦EMBA：近年来，瑞安一直强调轻资产的发展战略，但业内也有人认为轻资产路线同时意味着错过了很多发展机会？

王颖：这是一个仁者见仁智者见智的问题。有人说瑞安错失了整个房地产开发过程中一个快速规模化发展的机会。但我们始终觉得，瑞安的特质不是去做高周转和规模化的发展。

我个人认为瑞安这几年的“轻资产策略”取得了良好的进展，使得集团能够成功应对变化的营商环境，亦能保持稳健的财务状况，发挥公司在商业资产管理方面的雄厚实力和竞争优势，与新伙伴携手合作，互利共赢，更好地把握投资良机。

瑞安房地产2004年在上海成立至今，项目分布在4个城市：上海、武汉、重庆、佛山，共有9个项目，数量并不多，这与我们的理念相关，我们倡导的是整个社区的开发，而不是圈一个地做住宅，这就对城市的活跃度有一定要求，我们要做精品。

我们是通过对区域经济结构的梳理及对未来趋势的前瞻性判断，在构建产业生态系统。所以瑞安的项目在其开发区域内始终保持引领作用，推进区域经济的发展。

以前，国内许多地产商的成功都是基于中国的城镇化。当城镇化比例低于50%的时候，是偏重开发的阶段；当城镇化率达到50％－60％时，就进入了开发和持有并重的阶段；当城镇化率高于60%时，房地产行业就进入了持有和经营并重的阶段。目前中国城镇化率已接近60%，整个房地产市场已经过了只注重开发的那个阶段，开始迈向持有和经营并重的阶段。而持有和经营是瑞安一直以来的势。瑞安一直看得更长远，我们整体的开发进度会相对慢一些。但我们可以保证瑞安做的所有项目，一定是当地的地标。譬如新天地早已成为上海的地标。瑞安一直是以商业地产为核心驱动力去发展，未来我们仍会保持这样的定位。我们要成为领先的以商业地产为主的房地产开发商、业主及资产管理者。

新天地

做商业地产，重资产投资对资金的要求很高，动辄一两百亿。而商业地产需要长期运营，提升它的商业价值。轻资产战略是价值最大化的一种资本策略的选择：用最有限的资源去创造最大的价值。

采用轻资产战略，就要与资本构建合作关系，分担风险，发挥各自的优势。瑞安现在的合作方包括中国人寿、太平洋保险、中信集团等，它们在资本的规模、资金的成本上，都有相当的优势。

对于我们的合作伙伴来说，他们需要具有国际经验、有能力去长期运营商业资产的管理者。而对于瑞安来说，与资本合作意味着我们可以充分发挥自身的品牌优势和管理运营能力，成为优质项目的开发者和资产运营者。

轻资产战略最明显的好处就是提高财务的安全性。过去三年，瑞安一直在做一些资产处置，这其实就是一种腾挪。实现成熟资产的价值，把现金收回来去寻求更好的机会。我们的负债率也从2015年的87%下降到去年底的40%，公司的财务状况就非常安全。即便经济或政策上出现了大的变动，我们都不用太担心。大家也可以看到，瑞安的轻资产策略为公司的发展带来了新的发展机遇，夯实了的财务基础可以让公司更好地把握良机，去年瑞安与合作伙伴一起获得位于上海太平桥新天地区域一个标志性的新商业发展项目的开发权，虽然我们持有该项目的少数权益，但瑞安将担任项目的开发管理人和项目落成后的资产管理人。

这也再次凸显了瑞安的实力和优势，充分发挥瑞安的品牌优势，发挥瑞安在城市中心总体规划社区方面丰富的开发营运经验，以及商业资产管理的专长，强强联手共同为上海打造新的地标。目前太平桥项目已经申报方案，今年年底可以全面开工，计划在三年以后陆续竣工，从2022年开始，会逐步面世。我们正在积极地物色投资机会，遵循一定的“城市筛选”原则，挑选中国最有活力的核心城市，物色合适地点进行多点深耕和优质商业资产的投资与运营。

看好粤港澳大湾区

复旦EMBA：您刚才提到，瑞安对于城市的选择要求很高，未来中国哪些城市将是瑞安进驻的目标？

王颖：在城市筛选方面，瑞安有非常明确的标准：重点发展中国最具经济活力的一线或强二线城市。中国现在有四块比较有活力的区域，包括京津冀、长三角、粤港澳大湾区和成渝地区。目前，除了京津冀瑞安还没有布点以外，其他都已经有布点了。我想，未来我们一定还是会在这些区域深耕。

复旦EMBA：作为一家港资企业，瑞安是如何看待粤港澳大湾区的发展前景？

王颖：我们一定会看好粤港澳大湾区。大湾区本身经济基础很好，城市之间的优势也不同，不同城市可以扮演不同的角色。我们会持续关注大湾区的机会，加强在大湾区的投资。

成功项目必备条件：与城市发展紧密相连

复旦EMBA：新天地、瑞虹新城、创智天地、虹桥天地等，都是瑞安在上海的标杆项目，您认为在核心城市打造一个成功标杆项目，需要有哪些必备条件？

王颖：首先我认为项目的发展要与整个城市的发展密切相关，这是成功的一个重要基点。

在瑞虹新城的开发过程中，一开始定位是全住宅区，我们可能是全上海唯一一个主动把住宅性质改为商业性质的地产商了。

之所以这么做，是因为我们发现当时该区域的交通条件发生了重大改变，便利的交通会带来人们生活方式的改变。所以，瑞安主动向政府建议将其中的几个地块改成了商业，这样一来，就形成了一个综合社区的开发。我们认为，只有这么做才能够把土地的价值真正体现出来。所以要打造一个标杆项目，地产商还要有前瞻性、坚定的开发理念，要与时俱进。

复旦EMBA：过去，瑞安成功地参与了许多旧改项目，未来是否还会继续参与？

王颖：现在还在持续做。但大部分一线和二线城市，已经过了大拆大建的阶段，进入了城市更新的阶段。所以，我们会介入到城市更新的进程中，做法可能和以前不太一样，项目的体量会变小。

上一篇：什么是MEM？MBA与MEM的区别_博雅汇MBA 下一篇：复旦EMBA学长分享：老孙走马东海岸之最粗俗的美国名将